Ledande politiker och tjänstemän i Göteborgs stad har uttryckt höga ambitioner för byggemenskaper i staden. Trots det verkar nu planeringen av Frihamnen gå i en annan riktning, det skriver arkitekterna Rickard Stark och Martin Nordal från OkiDoki! Arkitekter som i en debattartikel i GP igår riktade stark kritik mot planprocessen:
“Tillsammans skall en handfull byggherrar väljas ut för att ingå i ett konsortium som sedan skall driva och bekosta planprocessen. Konsortiet skall bära kostnader på mellan 20-25 miljoner i plankostnader plus egen tid. Det innebär att varje aktör skall ligga ute med över två miljoner kronor plus 1-2 heltidstjänster under två år. För en liten byggherre är detta mycket pengar och man riskerar att effektivt utesluta aktörer som:
1. Göteborgs stad har lovat skall få vara med och bygga.
2. Ofta är garant för ett framtida innovativt bostads- och stadsbyggande.
3. Kan bidra till den övergripande målsättningen om ett hållbart stadsbyggande med blandade aktörer.
Göteborg fortsätter, trots utfästelser om att alla skall få vara med och bygga i Frihamnen, ändå med konsortieupplägg där byggherrarna agerar bank snarare än stadsbyggare.”
Rikard Stark och Martin Nordal konstaterar att resultatet från det liknande konsortieupplägg som tidigare tillämpats i exempelvis Kvillebäcken uppvisar ett alltför storskaligt och enformigt byggande. Istället för att begå samma misstag igen borde Göteborg titta på hur Linköping jobbar med den nya stadsdelen Vallastaden (där Okidoki ansvarat för stadsplanen):
“Genom att tilldela marken i mindre tomtbitar och först när detaljplanen är färdig ger såväl mindre byggbolag som stora aktörer (och till med privatpersoner) en möjlighet att bidra till minskad bostadsbrist och ett hållbart stadsbyggande. Byggherrar väljs i en öppen process där den som visar upp bäst projekt får marken. Resultatet är positivt med allt från de största byggföretagen till byggemenskaper och arkitekter som bygger i egen regi.”
Avslutningsvis pekar Rikard Stark och Martin Nordal på fyra åtgärder som kommunen bör genomföra i kommande etapper av Frihamnen för att få större variation i det byggda och en bättre passform mot människors behov och önskningar:
1. Planlägg först, markanvisa därefter. Planprocessens långa ledtider innebär höga ekonomiska trösklar för mindre aktörer, då byggherren måste ligga ute med plankostnaderna under lång tid. Genom att i stället tilldela marken först när detaljplanen är antagen kortas ledtiderna och fler typer av aktörer kan bygga.
2. Gör mindre fastigheter. För en mindre aktör kan ett bostadsprojekt på cirka 20-30 lägenheter vara maxgränsen för vad man klarar av. Genom att tilldela marken i mindre byggrätter får fler typer av aktörer möjlighet att bygga. En tilldelning bör då utgå ifrån den naturliga storleken av vad som passar för ett flerbostadshus med ett trapphus (så som exempelvis Vasastan eller Majorna byggdes) och kan då omfatta från cirka 5-30 lägenheter. Den aktör som vill bygga mer, bör kunna ansöka om att få flera fastigheter.
3. Markanvisa på kvalitet i stället för på kvadratmeterpris Genom att välja de byggherrar som visar upp bäst förslag utifrån kvalitets- och hållbarhetskriterier kan kommunen höja kvalitén på det som byggs. Det blir också ett sätt att stimulera till innovationer och en variation av bostadstyper på bekostnad av den likriktade massproduktionen.
4. Lägg betalningar så sent som möjligt. Att som i dag låta de utvalda aktörerna att ligga ute med stora belopp för utredningar, planavgifter och markkostnad innan byggandet kan påbörjas gör det svårt för den som inte har stora ekonomiska muskler att vara med. Självklart ska kommunen ta marknadsmässigt betalt för sina kostnader inklusive räntekostnader. Men det bör komma sent i processen för att inte stänga ute olika typer av mindre byggherrar.
Läs hela debattartikeln Mindre byggherrar riskerar portas från Frihamnen på Gp.se.